高能耗出租房面临“强制退市”

自2025年1月1日起，法国节能等级（DPE）为G级的住宅将被禁止出租。这种旨在推广节能环保的措施可能令本已脆弱的房地产市场进一步面临不确定性。

尽管房地产业内人士对此颇有微词，但当局数月前仍力排众议敲定了这一时间表。

据法国生态转型署（Ademe）统计，法国目前约有60万套被评为G级的住宅，其中不到20万套由租户居住。

作为过渡措施，自2024年春季起，约14万套面积小于40平方米的出租房可依特例处理。此外，公寓楼业主对节能改造的投票难以一蹴而就，当局也在也酝酿相关豁免政策。

法国房地产联合会（Fnaim）预计，每月可能有多达18000套住房因此退出租赁市场。但政府似乎并不准备推迟“强行下架”政策，以避免挫伤房主节能改造的积极性。

从2025年1月开始，租赁市场上的G类住宅将面临尴尬境地：要么维持原样而无人问津，要么即使签约房东也可能被租户以提供“不宜居住”的房屋为由告上法庭。这类诉讼的结果可能是在完成节能改造前降低租金或暂停交租。

法国公证员协会代表卡尼奥表示：“自能耗评估标签（DPE）逐步限制出租的相关法规发布后，2021年和2022年出现了大量抛售现象。目前来看，乃至未来数月内，这类能源效率差的住宅与其他物业一样价格在下跌，但成交情况并未提速。”

2023年全年，节能等级最差的旧住宅（F级和G级）占销售总量的17%，约12.5万单成交。自2024年初以来，每季度比例在13%至18%之间波动。

据统计，2023年节能标签对房屋价格的影响持续扩大。然而，即使房贷利率降至20年期3.30%（对于优质借款人甚至为3%），这些住宅依旧难以出手。

目前，高能耗住宅的主要买家是年轻人。他们通常对未来中长期装修改造有所规划，并且较受银行青睐。但全面翻新住宅者仍在少数，而且装修工程的时间也在不断拉长。

到2024年1月，财力有限的年轻购房者买家可能会受益于放宽零利率贷款的政策。目前，房地产行业正密切关注新政府的决策。

尽管如此，这类住宅仍是投资租赁市场的一大机会，尤其是通过减免税鼓励投资新房出租的“皮内尔计划”（Pinel）行将取消。

一名房地产经纪人表示：“部分买家正在等待时机，但市场整体保持谨慎。当前利率水平已无法支撑2019年那样的投资热潮。”

这些住宅“相对便宜”，并且“价格可议”。据法国公证员协会成员弗雷蒙介绍，与D级住宅相比，这些房产的平均价格折扣高达16%。

租售平台数据显示，在波尔多、里尔和里昂等城市，购房者可通过这类住宅实现快速收益。但这类住宅的看房者较少，平均成交速度也仅为其他房产的一半。